Неустойка за просрочку сдачи дома при участии в долевом строительстве

Неустойка за просрочку сдачи дома при участии в долевом строительстве

Для многих людей приобретение собственной квартиры – актуальная задача. Одни способны купить жилье на свои кровно заработанные деньги, а другим нужны кредиты от банков, третьи рассчитывают на помощь и займы от друзей и родственников.

Часто бывает, так, что после внесения денег в еще не построенный дом, находящийся на этапе строительства, застройщик приостанавливает его дальнейшее строительство либо затягиваются сроки сдачи. Тогда у покупателя появляется законное право обращения в судебные инстанции с заявлением о выплате неустойки по договору долевого участия (далее ДДУ).

Особенно актуальным это может стать для жильцов при затягивании застройщиком даты сдачи дома на несколько месяцев. В этом случае у вас есть шанс получить компенсацию в ощутимом размере.

Принцип расчета неустойки по договорам долевого участия в калькуляторе 2021

На основании закона № 214 ФЗ РФ от 30.12.2004 года застройщик, допустивший просрочки обязан выплатить дольщику неустойку. Она рассчитывается по следующей формуле:

1/150 х Ключевая ставка х Стоимость объекта по ДДУ х Число просроченных дней.

Существуют готовые калькуляторы 2021 расчета неустойки:

Цена квартиры

Дата передачи объекта по ДДУ

Дата передачи объекта по факту

Сумма неустойки

Рассчитать

Сбросить

Для получения результата расчета:

  1. Вставьте сумму стоимости квартиры в калькулятор 2021 неустойки по ДДУ.
  2. Впишите день, месяц и год (далее ДМГ), указанный в договоре, когда планируется подписать акт передачи застройщиком квартиры дольщику (по договору).
  3. Вставьте фактическое число подписания такого документа или оставьте сегодняшнее, если дом еще не сдан.
  4. Вы получите самый свежий расчет неустойки на сегодня.

Ключевая ставка. Как ее точно рассчитать?

В калькуляторе неустойки 2021 используется текущая ставка Центробанка (далее ЦБ) — 6,5%, установленная 26.07.2021 года. В судебных разбирательствах вы можете выбирать ставку:

  • на дату передачи объекта или на сегодняшнее число;
  • по периодам;
  • следующего дня от указанной в ДДУ крайней даты, когда должен быть передан объект в срок.

На практике судья иногда делает расчет по-своему. Если вы не согласны — оспаривайте его решение, подав апелляцию. Тогда есть вероятность на пересчет по принципу, изложенному вами.

Уязвимое место выбора ставки — суды не имеют единой точки зрения на вопрос по какой величине ее считать. Поэтому дольщик имеет права считать так, как ему выгодней.

Дата начала начисления просрочки

Застройщики часто в договорах пишут невнятно, без конкретики и у дольщиков появляются логичные вопрос «Какая дата считается начальной для расчета неустойки». Разбираемся в тонкостях.

Посмотрите свой договор долевого участия: сколько в нем дат – одна или две?

Если у вас одна дата – день передачи объекта, например, указан срок — до 31.10.20. Тогда просрочка рассчитывается, начиная с 1 ноября 2020 года.

Иногда бывает две даты:

  1. День введения объекта в эксплуатацию.
  2. Дата передача квартиры дольщику.

Одновременно в главе о «передаче объекта» прописано, что акт приёма передачи подписывается в течение 3-11 месяцев с момента введения дома в эксплуатацию. В итоге добавляем 3-11 месяцев к дате ввода и определяем первый день просрочки.

Стоимость объекта для калькулятора при расчете неустойки по ДДУ

Вполне вероятно, что вы приобрели квартиру через договор по уступке прав требования, например, по цене 10 млн 200 тысяч рублей.

По такому договору вы 100% имеете право владеть как договором долевого участия, так и процентами и неустойкой при его расторжении ДДУ.

Иногда стоимость долевого участия бывает больше или меньше уступки. Но для расчета штрафных санкций (пени) ставьте цену ДДУ в калькулятор расчета неустойки.

Образец искового заявления на взыскание неустойки по ДДУ

Что делать, если не ДДУ?

Часто бывает так, что посредник умалчивает о наличии ДДУ при сделке. Как правило, продавец не хочет светить покупателю истинную стоимость объекта, особенно, если по уступке цена больше, чем в ДДУ.

Дотошные участники сделки обычно задают вопросы, чтобы во всем разобраться. Знайте, что если вы откажитесь от квартиры, то получите меньше, чем заплатили. А в случае срыва срока возведения объекта вам положено в 2-5 раз меньше неустойки, чем прямым дольщикам.

Следовательно, взвесьте свои возможности и 100 раз подумайте.

За копией ДДУ вам следует обратиться к:

  • застройщику;
  • продавцу ДДУ;
  • специалистам Росреестра.

Если 2-е два не согласятся вам предоставить копию договора, Росреестр не имеет права отказаться.

Отсканированного ДДУ для расчета неустойки будет достаточно. Но если есть желание время сэкономить, то в суде вы точно получите ДДУ. Поэтому при расчете неустойки в калькулятор ставьте цену из договора уступки.

Как правильно считать неустойку на калькуляторе по ДДУ с односторонним актом

Если застройщик передал вам объект по акту в одностороннем порядке, для суда это является уклонением дольщика от выполнения его обязательств по договору долевого участия.

В итоге судья рассчитает пени по 214 ФЗ от момента возникновения просрочки до дня, когда участник ДДУ получил уведомление о готовности квартиры к передаче. Однако точка зрения судей в этом вопросе разнится.

Вам следует считать неустойку от дня начала просрочки до даты передачи одностороннего акта.

Калькулятор расторжения ДДУ

Вы можете пользоваться готовым калькулятором неустойки по договорам долевого участия для расчета процентов при его расторжении. В поле «дата покупки ДДУ» вставьте день, месяц, год, когда перевели деньги, а в поле «дата возврата денег» впишите точные числа, когда их вам вернули.

Из практики 81% застройщиков не соглашаются передавать деньги дольщикам без решения суда. Поэтому при расчете процентов вам надо заложить плюсом 8 месяцев или 240 дней.

Помимо этого, ставка рефинансирования ЦБ при подсчете применяется:

  • по периодам
  • на 1-й день обладания застройщиком средствами дольщика.

Внимание! Когда застройщик добровольно возвращает деньги без суда, то проценты рассчитываются по ставке дня передачи средств.

Пример начисления штрафов и процентов

Допустим, что квартира стоит 5 млн 500 тысяч рублей. Покупка совершена вами 2,5 года назад. Производим расчет процентов, пользуясь калькулятором неустойки по ДДУ:

  • по текущей ставке — 2 175 983 рубля;
  • по периодам — 2.763 498 руб.;
  • по ставке на первый день просрочки – 2 901 310 руб.;

Дополнительно 8 месяцев — еще 486 000 рублей.

1-я часть процентных санкций рассчитывается на дату вынесения судом решения. После того, как будут получены деньги за квартиру, вы имеете право заявить новый иск на остаток процентов от дня судебного заключения до момента получения вами денег от застройщика.

Помимо этого, вы заявляете пени за просрочку платежей по процентам. Это 7-8% за 1 год пользования деньгами. Если застройщик должен, например 2 млн. рублей, то ему предстоит ежегодно платить по 160 тысяч пени.

Формула правильного взыскания пени по 214 ФЗ

Рассмотрим условный пример: Квартира приобретена по стоимости 4 млн. рублей. У вас образовалась 3 месяца просрочки.

Вы посчитали на калькуляторе неустойки ДДУ компенсацию на 161 200 рублей с расчетом 90 дней. Возможно, у вас появились мысли, что накопите еще, получите ключи от квартиры и пойдете к застройщику за пенями. Поздравляю, вы шаге от краха.

Может быть, кто-то из вашего окружения уже попадал в аналогичную ситуацию. Из практики в среднем застройщики при просрочке более 1,5 лет выводят деньги из организации. Следовательно, идея о получении компенсации так и останется идеей.

Рекомендуется для избегания такой ситуации инициируйте судебный процесс пока не истек срок- 5 месяцев просрочки. Тогда у вас появится шанс на получение денег, правда не на 100%, а на 90. Но это лучше, чем ничего.

К тому же, представители фемиды не любят выносить положительные решения по крупным суммам исков. Существует опасность для них, что за банкротство застройщика по головке из не погладят.

Поэтому, не допускайте накопления большим сумм, превышающих 500.000рублей. Лучше выполните следующие действия:

  1. Накопите 3 месяца неустойки при цене жилья в 4 млн. рублей.
  2. Выполняйте расчет неустойки в режиме онлайн на калькуляторе ДДУ за каждый день просрочки.
  3. Отправьте претензионное письмо застройщику о нарушении им сроков сдачи объекта. В претензии укажите сумму к выплате 161 200 рублей.
  4. Пока он рассматривает вши документы, накопите еще 80,000 неустойки.
  5. Отправляйте исковое заявление в суд на сумму, не превышающую 500 тысяч рублей.

На какую неустойку можно рассчитывать в 2021 году

Часто реальность в разы отличается от обычной теории или ожиданий. О чем идет речь?

Судья на свое усмотрение режет в разы сумму неустойки, процентов, штрафных санкций. Об этом пестрит интернет, особенно специализированные форумы по строительству новостроек.

Однако, не всегда суд встает на защиту застройщика. Прежде чем затевать судебный процесс, вам надо реально взвесить свои шансы и риски.

Хорошим результатом, по мнению юристов, занимающихся подобными исками, считается присуждение 50% от суммы заявленной неустойки.

Например, вы рассчитали по калькулятору ДДУ пени на сумму 161 200 рублей. Значит при выигрыше 80 000 рублей можете быть довольны. Кроме того, соизмеримо к сумме претензии можно выиграть дополнительно штраф на сумму 40 тысяч, моральный вред – 15 тысяч рублей. Итого общая сумма 135 000 руб.

Кому-то может показаться, 135 000 совсем не много, когда было заявлено 160 000, плюс штраф 100 000 рублей.

Вам надо учитывать, что с общей полученной от застройщика суммы 13% составляет подоходный налог, который нужно будет вам заплатить.

Кроме этого, у вас возникнут дополнительные расходы на услуги:

  • юридические;
  • нотариальные;
  • почтовые.

В результате примерно с 50% выигранной суммы придется расстаться.

Как обычно судьями выносится решение по неустойке

Возможно, вы питаете иллюзию, что при заключении договора с профессиональным юристом вам удастся получить все 100% неустойки? Однако, вы глубоко заблуждаетесь, поскольку в этом нет никакого смысла. Нанять конечно можно, если у вас есть лишние деньги. Но зачем?

Ситуация такова в этом вопросе – какого бы суперпрофессионала не нанять, результат судебного решения от этого не изменится примерно в 8 случаях из 10. Почему так происходит?

Потому что к конкретному служителю фемиды требуется индивидуальный подход. Два судьи по двум искам к одному застройщику, подготовленные одной юридической компанией могут вынести диаметрально противоположные решения: один одобрит 20 тысяч, другой – 360 тысяч. Вот вам и самый справедливый суд.

Нужен ли вообще юрист

В судебном процессе против застройщика по договорам ДДУ юристу отводится техническая роль. Он:

  • готовит претензии;
  • составляет исковое заявление;
  • рассылает письма;
  • представляет интересы дольщика в судебных инстанциях;
  • пишет ходатайства;
  • готовит апелляционную жалобу;
  • забирает в суде готовые решения суда;
  • заказывает и получает исполнительный лист;
  • посещает налоговые органы;
  • передает исполнительный лист судебным приставам и банки.

При выборе конкретного юриста для представления в судах и других организациях, вам следует обратить внимание на его профессионализм, практический опыт по выигранным искам на подобную тематику, рекомендации. Кроме того, надо смотреть на его манеры, пунктуальность, внимательность к мелочам, грамотное составление документов и конечно умение найти подход к судьям.

Как ускорить получение пени после расчета неустойки на калькуляторе по ДДУ

В нашей компании работают юристы, способные грамотно составить исковые заявления и все сопутствующие к ним документы. Благодаря правильном действиям, которые они предпринимают, удается добиться исполнения решений примерно на 2,5-4 месяца быстрее, чем обычно.

Например, судебное решение о неустойке мы получаем в среднем за 30-50 дней, обычному юристу на это нужно 120.

Каждый юрист глубоко погружается в процесс, старается учитывать все тонкости, прорабатывает все вопросы детально, поэтому улучшается качество сопровождения.

Если вы решитесь доверить нам юридическое сопровождение, мы гарантируем, что специалист, начавший дело, будет до конца с вами. Ваш иск пройдет в ускоренном темпе, без проволочек. Доверьте нам ваше дело, а мы приложим все усилия для получения хорошего результата.

Состоится ли арбитражный суд

Есть один важный момент! Если вы поручаете нам вести дело, обеспечьте свободу в выборе суда. Многие, не понимая нюансов, требуют рассмотрения в арбитраже, в итоге получаем впустую потраченное время и нервы.

Причин тут несколько, но главное, что этот суд снижает неустойку как минимум в 2 раза. А если вы встретились на каком-то сайте с информацией о взыскании арбитражем неустойки в 100% случаев со 100% объемом, все это неправда.

К тому же, арбитражный суд обходится дороже, чем судебная инстанция общей юрисдикции. У последних только 13% НДФЛ. Однако, если такой же иск взыскать через арбитраж, то ваши расходы составят:

  • госпошлина;
  • 13% НДФЛ;
  • Комиссия банку за перечисление средств;
  • 7% налога на ИП.

Следовательно, до подачи иска в арбитраж, выясните, какие суммы взыскивают местные районные суды.

Примеры из практики судебных дел по физическим и юридическим лицам

Приведем 2 реальных примера из судебной практики:

  • Суд Нагатинска вынес решение о взыскании по ЖК «Испанские кварталы» с организации-застройщика с 102% от суммы заявленного иска по неустойке.

Взыскано в пользу истца: пени – 180 тыс. (иск на 269,5 тыс.); штрафных санкций – 90 тыс. (100%); компенсация морального вреда – 2 тыс.; затраты по оформлению доверенности – 2,1 тыс.; почтовые расходы – 210 рублей.

Итого судьей Виноградовой взыскано 274 тысячи рублей.

  • Суд Солнцева вынес решение о взыскании по ЖК «Татьянин Парк» с компании застройщика ООО «Стройкомплекс» суммы неустойки в размере 68% от заявленного иска.

Взыскано в пользу истца: пени – 250 тыс. (иск на 603 тыс.); штрафных санкций – 130 тыс. (100%); компенсация морального вреда – 10 тыс.; затраты на представителя – 1 тыс.; почтовые расходы – 225 рублей.

Итого: судьей Шишкиным взыскано 405,2 тысяч рублей.

Как рассчитать неустойку за несвоевременное исправление недостатков в квартире

Для расчета таких штрафов калькулятор неустойки по ДДУ не подойдет, поскольку формула ее отличается от пени за несвоевременную передачи квартиры.

На самом деле штрафные санкции за дефекты рассчитаются очень просто – 1% от суммы дефектов за каждый день задержки в их ликвидации. При этом объем штрафа не должна быть больше цены изъянов.

Для того, чтобы неустойка начала действовать, вам надо составить акт осмотра квартиры, где вы укажете свои требования по устранению дефектов, вписав туда конкретный срок (он должен быть разумным, реальным к исполнению). Далее передаете документ застройщику, окончании срока начнется неустойка.

Если возникнут сложности с определением стоимости выявленных изъянов, можете обратиться в независимую экспертиза. Она выделит в акте осмотра квартиры все дефекты, посчитает и сделает заключение по итоговой сумме. Вам будет понятно, во сколько они обойдутся.

Заключение

Любой судебный процесс – дело не простое и нервное в нашей стране, особенно для человека, далекого от юриспруденции. Однако при возникновении спорных ситуаций, которые не удается решить мирным путем, не остается другого выхода, кроме как обратиться в суд. А там уж как пойдет.

Если вы на своем опыте столкнулись с подобными вещами, не отчаивайтесь, мы придем к вам на помощь. Обращайтесь к нам.

Автор статьи
Аббя Бембеев
Юрист центра правовой поддержки
Написано статей
16
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовой портал zakoned.ru
Добавить комментарий